Woonkwaliteit en -reglementering

Elke huurwoning moet beantwoorden aan minimale kwaliteitsvereisten inzake basiscomfort, veiligheid en gezondheid, zoals bepaald in de Vlaamse Codex Wonen van 2021. De voornaamste vereisten zijn:

• voldoende structurele stabiliteit en vlotte toegankelijkheid;
• genoeg en veilige mogelijkheden voor verlichting en ventilatie;
• veilige installaties voor elektriciteit en verwarming (gas of stookolie);
• basisvoorzieningen op het vlak van sanitair;
• brandveiligheid.

Meer info over de minimale kwaliteitsvereisten, de procedure woningkwaliteit en het conformiteitsonderzoek lees je hier.

Wanneer een woning niet voldoet aan deze minimale normen, kan ze ‘ongeschikt’ of ‘ongeschikt en onbewoonbaar’ worden verklaard.

Hoe verloopt de procedure rond woningkwaliteit?

Aanvraag van een woningonderzoek

Wanneer er bepaalde zaken niet in orde zijn in je huurwoning, meld je dit altijd eerst bij je verhuurder. Als er geen oplossing komt, kan je een conformiteitsonderzoek aanvragen bij het Woonloket (woonloket@asse.be of T 02 454 19 85).

Je bezorgt daarbij volgende documenten:

• een overzicht van de gebreken, ondersteund met foto’s;
• een bewijs dat je de eigenaar hebt ingelicht (brief, email of WhatsApp);
• een kopie van het huurcontract;
• een ingevuld en ondertekend invuldocument.

Na je melding ontvang je een bevestiging. Vervolgens plant de gemeente een woningonderzoek in, uitgevoerd door een erkend woningcontroleur van 3Wplus, ook wel een conformiteitsonderzoek genoemd.

Niet alleen huurders, maar ook diensten zoals de politie, OCMW, brandweer, ... kunnen een melding van slechte woningkwaliteit doen.

Conformiteitsonderzoek door de woningcontroleur

Een erkend woningcontroleur gemachtigd door de gemeente voert een conformiteitsonderzoek uit. Tijdens dit onderzoek wordt uitsluitend gekeken naar de fysieke staat en de veiligheid van de woning. Andere zaken, zoals eventuele conflicten met de eigenaar, maken hier geen deel van uit.

Als huurder zorg je ervoor dat er iemand aanwezig is tijdens het onderzoek, zodat de woningcontroleur de woning effectief kan inspecteren en de klacht correct kan beoordelen.
De gemeente brengt ook de eigenaar of verhuurder op de hoogte en biedt hun de mogelijkheid om aanwezig te zijn, op voorwaarde dat de huurder hiermee instemt.

Blijkt uit het onderzoek dat de vastgestelde gebreken op korte termijn verholpen kunnen worden, dan wordt een waarschuwingsprocedure opgestart met een hersteltermijn. Deze termijn is beperkt, aangezien een hercontrole binnen drie maanden na de melding moet plaatsvinden. De eigenaar of verhuurder moet binnen die termijn aan de woonconsulent melden dat de herstellingen uitgevoerd zijn en een nieuwe controle aanvragen.

Als deze melding niet tijdig gebeurt, of als er nog steeds gebreken aanwezig zijn, wordt de administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring opgestart.

Administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring

Wanneer uit het conformiteitsonderzoek blijkt dat de gebreken te ernstig zijn voor een waarschuwingsprocedure, kan onmiddellijk beslist worden om deze administratieve procedure te starten.

Voordat de burgemeester een definitieve beslissing neemt, krijgen zowel de huurder als de eigenaar of verhuurder de kans om hun standpunt kenbaar te maken. Dit noemt men de hoorplicht.

In noodsituaties verloopt deze procedure soms te traag. Als de veiligheid of gezondheid van bewoners, omwonenden of voorbijgangers meteen in gevaar is, kan de burgemeester rechtstreeks ingrijpen. Hij kan dan noodzakelijke maatregelen opleggen, zoals een ontruiming, het stutten van muren of een onmiddellijke onbewoonbaarverklaring. Deze maatregelen moeten steeds in verhouding staan tot het risico (artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet).

Beslissing tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring

De burgemeester kan beslissen om een woning ‘ongeschikt’ of ‘ongeschikt en onbewoonbaar’ te verklaren, afhankelijk van het aantal, de aard en de ernst van de gebreken.

• Ongeschikt: bij 7 of meer kleine gebreken van categorie I, of minstens één gebrek van categorie II.
• Ongeschikt en onbewoonbaar: bij minstens één gebrek van categorie III (ernstig risico voor veiligheid en gezondheid).

Een woning die ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar wordt verklaard, wordt opgenomen in de Vlaamse Inventaris van Ongeschikte en Onbewoonbare Woningen (VIVOO).

Beroep bij de Vlaamse minister van Wonen

Ben je als eigenaar of huurder niet akkoord met de beslissing? Dan kun je binnen 30 dagen na de betekening van de beslissing per aangetekende brief beroep indienen bij de Vlaamse minister van Wonen (Wonen in Vlaanderen, Beroepen Woningkwaliteit, Koning Albert II laan 15 bus 253, 1210 Brussel).

Ook als de burgemeester drie maanden na jouw verzoek geen besluit heeft genomen of geen woningonderzoek heeft laten uitvoeren, kun je beroep indienen. Dit heet een beroep tegen het stilzitten. Dat kan tot twaalf maanden na het verstrijken van de ordetermijn.

Ontvankelijkheid van het beroep

Wonen in Vlaanderen onderzoekt eerst of je beroep ontvankelijk is. Je beroep moet:

• tijdig en aangetekend worden ingediend via een beveiligde zending;
• ingediend worden door jou of iemand die jou rechtsgeldig vertegenwoordigt;
• de beslissing vermelden waartegen je beroep aantekent, het adres van de woning en de reden van je beroep;
• betrekking hebben op een woning die nog bestaat op het moment van verzending.

Je wordt schriftelijk op de hoogte gebracht van de ontvankelijkheid. Daarna onderzoekt Wonen in Vlaanderen of je beroep gegrond is. Ze kijken naar de actuele toestand van de woning. Gebreken kunnen verergerd of hersteld zijn. Je kunt bijkomende argumenten indienen. Indien nodig volgt een hercontrole.

Beslissing van de minister

De minister beslist binnen drie maanden, of binnen vier maanden als een hercontrole nodig is. Als er geen beslissing komt binnen die termijn, wordt het beroep impliciet afgewezen.

Gevolgen van een beslissing tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid

Voor de eigenaar of verhuurder

• Na één jaar opname in VIVOO wordt een heffing opgelegd, tenzij er een vrijstelling of opschorting is toegekend. Deze heffing stijgt naarmate de woning langer op de lijst staat.
• Het verhuren, te huur aanbieden of ter beschikking stellen van een dergelijke woning is strafbaar en kan leiden tot een geldboete en/of gevangenisstraf.

Meer info

Voor de bewoner of huurder

Herhuisvesting

Bij een beslissing tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring moet de bewoning worden stopgezet. In geval van acuut gevaar kan een onmiddellijke ontruiming opgelegd worden. De gemeente of het OCMW kan ondersteuning bieden bij het zoeken naar een nieuwe woning.

Huurovereenkomst

Het besluit heeft geen impact op de geldigheid van het huurcontract. Voor ontbinding of een schadevergoeding moet je je wenden tot de vrederechter. Via deze weg kan je als huurder ook een huurprijsvermindering of terugbetaling bekomen. Het is doorgaans aan te raden om in onderling overleg met de verhuurder tot een beëindiging van het contract te komen.

Voorrang bij sociale huur

De burgemeester vermeldt in de kennisgeving of je op basis van het conformiteitsonderzoek recht hebt op voorrang. Indien dat het geval is, moet je nog aan volgende voorwaarden voldoen:

• jouw woning heeft nog niet eerder aanleiding gegeven tot voorrang;
• je voldoet aan alle inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden uit het sociaal huurbesluit;
• je bewoonde de woning op het ogenblik van het besluit al minstens zes maanden als hoofdverblijfplaats;
• je schrijft je binnen twee maanden na de kennisgeving van het besluit of de vaststelling in een proces-verbaal in in het inschrijvingsregister voor een sociale huurwoning;
• je woont nog in de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaarde woning of in een noodwoning;
• het besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring is niet opgeheven (tenzij je in een noodwoning woont).

Recht op huursubsidie

Wanneer je woning overbewoond of onbewoonbaar is verklaard en je verhuist naar een conforme woning, kan je mogelijk een huursubsidie krijgen (een tegemoetkoming in de huur). Hiervoor moet je voldoen aan de voorwaarden inzake inkomen en eigendom. Meer info vind je hier.

Wat na het besluit ongeschikt/onbewoonbaar?

Zorg er als eigenaar voor dat de gebreken aan de woning hersteld worden en vraag daarna een conformiteitsonderzoek aan bij de gemeente. (zie hieronder: een conformiteitsattest aanvragen). Wanneer de woning in orde is, wordt je pand geschrapt uit de inventaris bij de Vlaamse overheid.

Heb je recht op vrijstelling van heffing, vul dan dit formulier in om de vrijstelling aan te vragen.

Een conformiteitsattest aanvragen

Een conformiteitsattest geeft aan dat een woning die verhuurd wordt of te huur gesteld wordt als hoofdverblijfplaats, voldoet aan de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen vastgesteld in de Vlaamse Codex Wonen.

Je kan als verhuurder vrijwillig een conformiteitsattest aanvragen. Je betaalt enkel de kost van het conformiteitsonderzoek. Een conformiteitsonderzoek aanvragen kan via mail aan woonloket@asse.be.

Zo'n attest is standaard 10 jaar geldig, al wordt die geldigheidsduur beperkt bij bepaalde gebreken.

Het conformiteitsattest is maximaal vijf jaar geldig:

• indien het technisch verslag vier tot zes gebreken van categorie I vermeldt;
• indien het technisch verslag een gebrek vermeldt in één of meer van volgende categorieën:
  a. 101: dak(en) of (hellende en vlakke) plafonds – insijpelend vocht;
  b. 111: buitenmuren (en gemeenschappelijke scheidingsmuren) –opstijgend vocht/doorslaand vocht;
  c. 131: onderste (draag)vloer(en) – vochtschade;
  d. 151: binnenwanden – opstijgend vocht.
• bij aanwezigheid van kachels en verwarmingstoestellen van het type B (gebruikt verbrandingslucht uit het stooklokaal) indien deze als hoofdverwarming dienen.

De geldigheidsduur van het conformiteitsattest wordt afgestemd op het EPC-label en het type bebouwing.

Open en halfopen woningen:

• EPC-label F: geldig tot 31 december 2029;
• EPC-label E: geldig tot 31 december 2034;
• EPC-label D: geldig tot 31 december 2039.

Rijwoningen en appartementen:

• EPC-label E: geldig tot 31 december 2029;
• EPC-label D: geldig tot 31 december 2034.

In alle andere gevallen blijft de standaard geldigheidsduur van het conformiteitsattest behouden op tien jaar.